HDB là viết tắt của Housing and Development Board, tức Uỷ ban Phát triển Nhà ở của Singapore, thành lập ngày 1/2/1960. Trong đời thường, người Singapore dùng chữ "HDB" để gọi luôn loại căn hộ do cơ quan này xây và bán: những khối chung cư cao tầng, sơn màu, xếp quanh sân cây xanh, nơi khoảng tám trên mười cư dân đang sống.
Nói ngắn gọn, nhà HDB là căn hộ công do nhà nước xây trên đất nhà nước, bán cho công dân với giá có trợ cấp theo hợp đồng thuê dài hạn 99 năm. Điều làm nó khác nhà ở xã hội ở nhiều nước là quy mô: đây không phải chỗ ở dành riêng cho người nghèo mà là loại nhà ở chủ đạo của tầng lớp trung lưu.
Bài này đi theo trình tự lịch sử: tình trạng chỗ ở trước năm 1960, cách HDB được dựng lên dưới chính phủ do Lý Quang Diệu đứng đầu, cấu trúc một khu đô thị mới, các thế hệ căn hộ, và những đánh giá khác nhau về mô hình này.
Singapore trước năm 1960: thiếu nhà đến mức nào
Sau Chiến tranh Thế giới thứ hai, Singapore là một thành phố cảng đông đúc dưới quyền cai trị của Anh. Phần lớn dân cư sống trong hai kiểu chỗ ở. Ở khu trung tâm là dãy nhà phố hai ba tầng vốn dành cho một gia đình nhưng bị ngăn thành nhiều buồng nhỏ cho thuê, thiếu ánh sáng và vệ sinh. Ở vùng ven là các làng kampung với nhà gỗ mái lá hoặc mái tôn, đường đất, giếng chung, dễ cháy và dễ ngập.
Trước HDB đã có một cơ quan nhà ở thời thuộc địa là Singapore Improvement Trust (SIT), lập năm 1927. Trong hơn ba mươi năm hoạt động, SIT xây được khoảng hơn hai mươi nghìn căn, một con số quá nhỏ so với dân số tăng nhanh nhờ tỉ lệ sinh cao và dòng người nhập cư. Các báo cáo thời đó mô tả nhiều gia đình đông người chen trong một buồng, và các vụ cháy ở khu nhà gỗ diễn ra thường xuyên.
Khi Đảng Nhân dân Hành động (PAP) thắng cử và Singapore được tự trị năm 1959, nhà ở là một trong những lời hứa trung tâm. Với chính phủ mới, đây vừa là vấn đề phúc lợi vừa là vấn đề ổn định: một thành phố mà người dân không có chỗ ở tử tế khó giữ trật tự và khó thuyết phục nhà đầu tư nước ngoài.
HDB ra đời năm 1960 và kế hoạch năm năm đầu tiên
Một cơ quan có quyền tập trung. HDB thay thế SIT và được giao gần như trọn chuỗi việc: lập dự án, thiết kế, xây dựng, phân phối và quản lý. Chủ tịch đầu tiên là ông Lim Kim San, một doanh nhân được giao nhiệm vụ với yêu cầu chính là tốc độ.
Ưu tiên số lượng trước chất lượng. Kế hoạch năm năm đầu tiên đặt mục tiêu xây nhanh nhất có thể. Các căn hộ một phòng và hai phòng được thiết kế theo mẫu chuẩn, lặp lại để rút ngắn thời gian. Trong khoảng năm năm đầu, HDB hoàn thành khoảng hơn năm mươi nghìn căn, nhiều hơn cả những gì SIT làm trong ba thập kỷ.
Kiểm soát chi phí xây dựng. Cơ quan này tự đứng ra điều phối nhà thầu, chia gói thầu nhỏ để nhiều đơn vị cùng làm, chuẩn hoá cấu kiện và vật liệu. Mục tiêu là giá thành đủ thấp để người lao động thuê được, về sau là mua được.
Một bước ngoặt bất ngờ. Năm 1961, một đám cháy lớn ở khu nhà gỗ Bukit Ho Swee khiến khoảng mười sáu nghìn người mất chỗ ở. Việc HDB dựng nhanh các khối nhà mới trên chính khu đất cháy và đưa người dân trở lại trong thời gian ngắn trở thành bằng chứng thực tế đầu tiên rằng mô hình này làm được việc.
Từ nhà cho thuê đến nhà để sở hữu
Những năm đầu, phần lớn căn hộ HDB được cho thuê với giá thấp. Năm 1964, chính phủ đưa ra chương trình sở hữu nhà cho người dân, cho phép người thuê mua căn hộ theo hợp đồng thuê dài hạn. Lý Quang Diệu nhiều lần giải thích, đại ý rằng một người có nhà riêng sẽ gắn bó với đất nước và có lý do để giữ gìn trật tự, vì họ có một thứ để mất.
Bước thứ hai đến năm 1968, khi người lao động được phép dùng tiền tiết kiệm bắt buộc trong quỹ CPF để trả tiền mua nhà. Từ đây, việc mua căn hộ không còn đòi hỏi tiền mặt tích luỹ nhiều năm mà có thể trả dần từ phần lương trích hằng tháng. Hai quyết định này biến HDB từ một chương trình nhà ở xã hội thành công cụ tạo tài sản cho số đông.
Phần cơ chế tài chính và lập luận về sở hữu được trình bày riêng trong bài về tỉ lệ sở hữu nhà ở Singapore. Ở đây chỉ cần ghi nhận rằng sự chuyển hướng từ cho thuê sang bán đã quyết định hình dạng của toàn bộ hệ thống về sau: nhà nước không chỉ là người cho thuê mà là người bán, người cho vay và người điều tiết thị trường bán lại.
Một khu đô thị mới HDB được tổ chức thế nào
Từ thập niên 1960, HDB không xây từng khối nhà lẻ mà xây cả khu đô thị mới (new town), mỗi khu có thể chứa hàng chục đến hàng trăm nghìn người. Queenstown và Toa Payoh là những khu đầu tiên; về sau là Ang Mo Kio, Bedok, Tampines và nhiều khu khác. Cấu trúc điển hình gồm các lớp sau:
- Trung tâm khu: chợ, cửa hàng, trung tâm ẩm thực bình dân, phòng khám, thư viện, về sau là ga tàu điện và bến xe buýt, đặt ở vị trí đi bộ hoặc đi xe ngắn từ mọi khối nhà.
- Các tiểu khu láng giềng: mỗi tiểu khu có trường tiểu học, sân chơi, cửa hàng tiện lợi riêng, dựa trên nguyên lý "đơn vị láng giềng" của quy hoạch phương Tây giữa thế kỷ 20.
- Tầng trệt để trống (void deck): tầng một của nhiều khối nhà không làm căn hộ mà để thoáng, dùng làm chỗ ngồi chung, nơi tổ chức đám cưới, đám tang, sinh hoạt cộng đồng, và là lối đi tránh mưa nắng.
- Hành lang có mái che nối khối nhà với trạm xe buýt và trung tâm, phù hợp khí hậu mưa nhiều.
- Mảng xanh xen kẽ: sân cỏ, cây bóng mát, về sau là các hành lang công viên nối nhiều khu với nhau.
Cách tổ chức này giải thích vì sao nhà HDB không chỉ là "chung cư giá rẻ". Mỗi khu đô thị mới được thiết kế như một thị trấn gần tự đủ, giúp người dân ít phải vào trung tâm thành phố cho nhu cầu hằng ngày, đồng thời giảm áp lực giao thông.
Các thế hệ căn hộ HDB qua thời gian
Căn hộ HDB thay đổi theo mức sống. Bảng dưới đây tóm tắt xu hướng chung, không liệt kê chi tiết từng mẫu thiết kế:
| Giai đoạn | Đặc điểm chính | Mục tiêu chính sách |
|---|---|---|
| Thập niên 1960 | Căn một đến ba phòng, hành lang chung dài, thiết kế lặp lại | Xây nhanh, giải quyết thiếu nhà khẩn cấp |
| Thập niên 1970 | Thêm căn bốn và năm phòng, khu đô thị mới quy mô lớn hơn | Đáp ứng tầng lớp trung lưu đang hình thành |
| Thập niên 1980 | Căn rộng hơn, thiết kế khối nhà đa dạng hơn, chú ý cảnh quan | Tạo bản sắc riêng cho từng khu, giảm cảm giác đơn điệu |
| Thập niên 1990 trở đi | Chương trình nâng cấp khu cũ, thang máy dừng mọi tầng, căn cao cấp hơn | Giữ giá trị khu nhà cũ, đáp ứng người cao tuổi |
Một điểm đáng chú ý là các khu nhà cũ không bị bỏ mặc. Từ đầu thập niên 1990, các chương trình nâng cấp dùng ngân sách nhà nước để cải tạo hành lang, thang máy, mặt tiền và tiện ích cho khu nhà đã hai ba mươi năm tuổi. Việc nâng cấp này cũng là một nguồn tranh luận: việc phân bổ thứ tự nâng cấp giữa các khu từng bị phê bình là có yếu tố chính trị.
Vai trò của HDB ngoài việc xây nhà
Theo thời gian, HDB trở thành một cơ quan quản lý đời sống đô thị khá toàn diện. Nó quy định ai được mua căn hộ mới (công dân, có gia đình, thu nhập dưới một ngưỡng nhất định), ai được mua căn bán lại, thời gian ở tối thiểu trước khi được bán, điều kiện cho thuê lại, và cả tỉ lệ các nhóm sắc tộc trong một khối nhà theo chính sách hoà trộn được đưa ra năm 1989.
Việc quản lý hằng ngày các khu dân cư, như vệ sinh, bảo trì, sửa chữa nhỏ, được giao cho các hội đồng thị trấn từ cuối thập niên 1980. Điều này tách phần vận hành ra khỏi phần phát triển dự án, nhưng các quy định về sở hữu và giao dịch vẫn do HDB nắm.
Hệ quả là người dân Singapore tương tác với chính sách nhà ở ở gần như mọi bước đời mình: kết hôn thường gắn với việc nộp đơn mua căn hộ, sinh con hay chăm cha mẹ già ảnh hưởng đến ưu tiên phân bổ, về hưu liên quan đến việc bán bớt thời hạn thuê hay đổi sang căn nhỏ hơn. Ít có quốc gia nào mà một cơ quan nhà ở gắn chặt với vòng đời công dân đến vậy.
Các đánh giá khác nhau về mô hình HDB
Phía ghi nhận thành công thường nêu ba kết quả: khu ổ chuột gần như biến mất trong khoảng hai thập kỷ, phần lớn hộ dân sở hữu nơi ở, và các khu nhà công không trở thành khu tập trung nghèo đói như ở một số thành phố phương Tây. Nhiều tổ chức quốc tế và nhà nghiên cứu đô thị coi đây là một trong những chương trình nhà ở công quy mô lớn hiệu quả nhất thế kỷ 20.
Phía phê bình nêu những điểm khác. Diện tích căn hộ, nhất là ở các thế hệ đầu, khá nhỏ cho gia đình đông người. Sự phụ thuộc lớn vào nhà nước trong việc có nhà khiến người dân có ít lựa chọn ngoài hệ thống. Giá căn hộ bán lại có giai đoạn tăng nhanh, gây áp lực cho người trẻ. Và vì căn hộ là hợp đồng thuê 99 năm, câu hỏi giá trị còn lại khi thời hạn ngắn dần là một vấn đề chưa có lời giải trọn vẹn.
Cũng cần lưu ý điều kiện riêng của Singapore: nhà nước nắm phần lớn đất đai, quy mô lãnh thổ nhỏ, bộ máy thực thi tập trung. Những điều kiện đó giúp mô hình vận hành, đồng thời giới hạn mức độ có thể đem nguyên xi sang nơi khác. Người nghiên cứu nên đọc HDB như một trường hợp lịch sử cụ thể hơn là một công thức.
Câu hỏi thường gặp
Nhà HDB có phải là nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp không?
Không hẳn. HDB có loại căn cho thuê giá thấp dành cho hộ khó khăn, nhưng phần lớn căn hộ được bán cho công dân thuộc tầng lớp trung lưu với giá có trợ cấp. Ngưỡng thu nhập được đặt đủ cao để đa số hộ gia đình đủ điều kiện, nên HDB là nhà ở chủ đạo chứ không phải nhà ở bên lề.
Người nước ngoài có được mua căn hộ HDB không?
Theo quy định chung, người nước ngoài không được mua căn hộ HDB. Căn hộ mới dành cho công dân; thường trú nhân chỉ được mua căn bán lại với một số điều kiện. Người nước ngoài thường thuê lại căn HDB từ chủ sở hữu theo quy định cho thuê. Chi tiết thay đổi theo thời kỳ, nên cần tra nguồn chính thức hiện hành.
Vì sao các khối nhà HDB có tầng trệt để trống?
Tầng trệt để trống vừa thông gió và tránh ẩm trong khí hậu nhiệt đới, vừa tạo không gian chung cho cư dân. Nơi này dùng cho sinh hoạt cộng đồng, đám cưới, đám tang, chỗ ngồi của người già và trẻ nhỏ. Nó cũng là lối đi có mái che nối các khối nhà với nhau.
Lý Quang Diệu trực tiếp tham gia chính sách nhà ở đến mức nào?
Ông là người đứng đầu chính phủ đưa nhà ở thành ưu tiên chính trị và bảo vệ các quyết định lớn như chương trình sở hữu nhà năm 1964 hay dùng quỹ CPF để mua nhà. Phần thực thi chi tiết do HDB và các bộ trưởng phụ trách đảm nhận; ông thường được ghi nhận ở vai trò định hướng và hậu thuẫn.
Đọc tài liệu nào để hiểu lịch sử HDB một cách có căn cứ?
Có thể bắt đầu từ các báo cáo thường niên và ấn phẩm kỷ niệm của chính HDB, hồi ký của Lý Quang Diệu ở phần nói về nhà ở, các công trình nghiên cứu đô thị học về nhà ở công Singapore, và tư liệu lưu trữ quốc gia. Nên đọc cả các nghiên cứu phê bình để có góc nhìn cân bằng.